LA HISTORIA SIN FIN PARTE 4

LA HISTORIA SIN FIN

 LIBRO 2

COMO PERDIMOS LOS HOYOS 8 Y 9

PARTE 4

4ta parte

En la consecución de sus objetivos y con la Resolución De Calificación Ambiental que contempla el cambio de uso de suelo para una parcialidad del terreno, Miguel Ángel Oliva manda a retasar el terreno ex Llorente que está hipotecado a favor del banco Santander por parte de Inversiones Los Paltos S.A., el banco se lo encarga a la empresa reconocida en la industria financiera TRANSSA, la cual toma contacto directo con el cliente para efectuar la tasación.

Con fecha 17/11/2010 TRANSSA parcializa el terreno para efectos de valorización según lo especificado en la Declaración de Impacto Ambiental aprobada, en 6 categorías: (i) sub lote Apart hotel para edificios con 23.361 m2 a 3,01 UF/m2; (ii) sub lote Apart Hotel urbanizado para parcelas unifamiliares con 109.018m2 a 0,90 UF/m2; (iii) sub lote urbanizado para parcelas unifamiliares con 45.471m2 a 0,90 UF/m2; (iv)sub lote sin urbanización para parcelas unifamiliares con 20.073m2 a 0,50 UF/m2; (v) servidumbre para cancha de golf 4 hoyos con 115.729m2 a 0,33 UF/m2 y (vi) servidumbre caminos con 27.053m2 a 0,00 UF/m2, arrojando una tasación para el propietario de estos terrenos por untotal de UF257.583.-

Esta tasación es la base fundamental de como comienza a tramar la explicación de cómo hacerseen forma gratuita de los hoyos 8 y 9 de la cancha de golf de la sociedad Club de Golf y Deportes el Oliveto S.A., por lo que nos detendremos en explicar a qué se refiere la tasación del sub lote (v)servidumbre para cancha de golf 4 hoyos con 115.729m2 a 0,33 UF/m2.

Una servidumbre es una limitante que se le impone a un bien raíz en favor de otro bien raíz. Existen variados tipos, por ejemplo la servidumbre de tránsito que tiene el retazó Ben favor de las parcelas que conforman el condominio Palmas 1. El Retazo B es el camino que circunda el condómino Palmas 1 que es de propiedad de Inversiones Los Paltos (Ltda. ó S.A. según sea el interés del enredo). Para los que no lo sabían el camino interno que permite el acceso al condominio Palmas 1, al condominio palmas 2 y que le da continuidad a la cancha de golf al pasar del hoyo 3 al hoyo 4, es de Inversiones los Paltos (o lo fue, o lo volverá a ser, o es de vista alegre o de alguna otra). ¿Quienes de los que han comprado parcelas y se han construido sus casas tuvieron la suficiente inteligencia de preguntar si por el camino con que llegaba a la misma le pertenecía o nó al condominio?.

¿Cuál es el beneficio para Inversiones Los Paltos de ser la propietaria?. Desde luego mantener el control, ya que si no lo fuere le hubiera sido imposible desarrollar inmobiliariamente el condominio palmas 2, su ampliación y el terreno ex Llorente y el pretendido hoyo 8 y 9.

Esta realidad es una fuerte forma de darse cuenta que lo que uno da por sentado no siempre lo es. En el extremo de lo absurdo,¿como sería si usted se enterara que del departamento que tiene en un edificio, la caja de escalas o la cabida del ascensor no le pertenece al condominio y son de un tercero y que por lo tanto ese tercero podría seguir construyendo hacia arrida de su edificio ya que tiene el acceso en propiedad como bien raíz de la caja de escalas o de la cabida del ascensor? O siguiendo con el absurdo, si el tercero dueño de la caja de escalas la ocupa para colgar ropa o se la decide facilitar para que se instalen unos compraventeros de cartón?. Usted no podría oponerse, ya que su departamento solo tiene la servidumbre de tránsito y mientras lo dejen pasar entre medio de las cajas de cartón no hay problema (Capaz que le estemos dando una idea al dueño del camino).

Como decíamos una servidumbre beneficia a un bien raíz, no a una persona ni natural ni jurídica, por lo que quien recibe una servidumbre no la puede vender sino como parte de la venta cuando venda el bien raíz.

Una pregunta importante para entender lo que viene más adelante es:Si en el evento que usted tuviera una parcela sin acceso y su vecino, que si lo tiene, le ofrece una servidumbre de tránsito, ¿cuánto estaría usted dispuesto a pagar por ella? Desde luego que algo, ya que si su parcela no tiene acceso el valor de la misma es poco o nada. Pero,¿cuánto estaría dispuesto usted a pagar por la servidumbre de tránsito si su parcela ya tiene  acceso propio?.

Como el tema es complejo acudimos directamente a la fuente. Hemos intercambiado mails y nos hemos reunido con la gente de TRANSSA, quienes nos han confirmado quelo que debe quedar claro es que los 115.729m2 del sub lote del terreno ex Llorente (terreno sirviente) denominado “servidumbre para cancha de golf 4 hoyos”,  valorizado en 0,33 UF/ m2, en palabras de TRANSSA: “no es más que el valor de dicha porción del predio sirviente, debido al gravamen impuesto sobre el predio, en utilidad de otro”. En otras palabras el propietario del terreno ve disminuido el valor de su terreno por el hecho de haber constituido una servidumbre en beneficio de un predio de un tercero. Nuevamente en palabras de TRANSSA:  “el valor expresado para esta parte del predio, no corresponde al valor de la Servidumbre en sí, sino al valor del suelo del predio afectado y limitado en su libertad en favor de otro predio, para ser destinado a cancha de golf”.No es el mayor valor que tendría el bien raíz que sería beneficiado con dicha servidumbre (terreno dominante), como nos quieren hacer pensar.

En esencia, y tal como lo expresa Héctor Godoy en un comentario subido a este blog, el desarrollador inmobiliario lo que pierde en valor de terrenos al destinarlos a una cancha de golf más que lo compensa con el mayor valor que obtendrá por la venta de los terrenoso construcciones que limitan con la misma. ¿Por qué debería recibir una doble compensación a costa de la sociedad Club de Golf y Deportes el Oliveto S.A.?

Recién estamos terminado la cronología al año 2011. ¿Agotados?

Continuará…. con Libro 2 parte 5: Como perdimos los hoyos 8 y 9 de la cancha de golf?.

Grupo de los 6